واحد های خالی باید شارژ بپردازند؟ قانون شارژ آپارتمان خالی - مجله فروشگاهی

برای پاسخ به این سوال بهتر است با هزینه شارژ ساختمان، نحوه محاسبه آن و قانون آپارتمان نشینی در زمینه شارژ آشنا شویم.

تعریف شارژ ساختمان

آپارتمان ها بسته به مساحت و اندازه امکاناتی که دارند دارای هزینه های مشترکی می باشند که به وسیله ساکنین پرداخت می گردد . این هزینه ها باید بصورت ماهیانه به وسیله اعضا به مدیریت ساختمان پرداخت گردد که در اصطلاح به آن شارژ می گویند.

موارد مصرف شارژ ساختمان:

- حق الزحمه نگهبان

- پرداخت قبوض مشترک شامل آب ، برق ، گاز

- نگهداری تاسیسات

- نظافت محوطه ساختمان

- و سایر امور جاری

بعلاوه هزینه های عمرانی شامل تعمیر بنا و نمای ساختمان ، تجدید ایزوگام پشت بام ، خرید و تعمیر تاسیسات و… نیز می تواند از شارژ ساختمان مصرف گردد .

نحوه محاسبه شارژ ساختمان

هزینه هایی از هر واحد مسکونی به عنوان شارژ ساختمان دریافت می گردد که بر اساس اندازه حق پرداختی هر واحد معین می گردد. بهتر آن است که قبل از تهیه واحد آپارتمان به وسیله افراد ، قوانین مربوط به آپارتمان نشینی نیز مطالعه گردد تا با بسیاری از مسائل ساکنین واحدهای مسکونی آشنا باشند.

انواع روش های محاسبه شارژ ساختمان

در محاسبه شارژ ساختمان روش های زیادی وجود دارد. علت این تنوع باعث رعایت عدالت در نحوه تقسیم بندی هزینه های آپارتمان می گردد. انتخاب نحوه محاسبه شارژ ساختمان به وسیله هیئت مدیره صورت می پذیرد.

- شارژ واحدی

- شارژ متراژی

- شارژ نفری

- شارژ نفر متراژی

- شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی

- شارژ واحدی به همراه شارژ نفری

- شارژ واحدی به همراه شارژ نفری متراژی

- شارژ بر اساس هزینه ها

در زیر بصورت مختصر هر یک از روش ها را بیان می کنیم.

نحوه محاسبه شارژ واحدی

شارژ واحدی برای مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری مناسب می باشد. بر اساس تعداد واحدها شارژ محاسبه می گردد و تمامی واحدها شارژ معینی را به صورت ماهانه می پردازند.

نحوه محاسبه شارژ متراژی

محاسبه شارژ متراژی برای مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری نیز مناسب است. در این نوع محاسبه مبلغ شارژ به اندازه متراژی که هر واحد دارد به صورت ماهانه پرداخت می گردد. در این مورد با افزایش متراژ واحدی مبلغ شارژ آن واحد افزایش می یابد.

شارژ نفری

شارژ نفری و نحوه محاسبه آن برای واحد های مسکونی مناسب است و به تعداد ساکنین هر واحد مربوط می گردد. بدین صورت که هر واحد براساس تعداد افراد ساکن در واحد مبلغ شارژ می پردازد.

شارژ نفری متراژی

در شارژ نفری متراژی مدل محاسبه آن بدین صورت است که هر واحد طبق تعداد افراد و متراژ واحد باید شارژ ماهیانه خود را پرداخت نمایند. شارژ نفری متراژی بصورت نسبت بیست به هشتاد محاسبه می گردد. این روش محاسبه نیز برای مجتمع های مسکونی که واحدهای آن متراژ متفاوتی دارند و سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی دارند بسیار مناسب است.

شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی

این روش محاسبه شارژ ساختمان برای هر سه نوع مسکونی، اداری و تجاری مناسب است. در این روش اندازه شارژ متغیر متراژی با شارژ ثابت و معینی تجمیع می گردد و هر واحد ملزم است این اندازه شارژ را به صورت ماهیانه پرداخت نماید.

شارژ واحدی به همراه شارژ نفری

شارژ واحدی به همراه شارژ نفری بدین صورت است که شارژ ثابتی به ازای هر واحد با شارژ متغیری براساس تعداد ساکنین هر واحد مشخص می گردد. این روش مناسب مجتمع های مسکونی می باشد.

شارژ واحدی به همراه شارژ نفر متراژی

با ترکیب شارژ ثابت به همراه شارژ نفری و شارژ متراژی می توان به شارژ واحدی به همراه شارژ نفری متراژی دست یافت. در این نوع محاسبه هر واحد مسکونی، شارژ ثابت ماهانه ای دارد و برای هر متر مربع و هر نفر باید شارژ پرداخت کند.

مشخص شارژ بر اساس هزینه ها

در این روش ، شارژ ساختمان بر اساس هزینه های آن، در بین واحدها تقسیم می گردد.

قاعدتاً هزینه های آب به صورت نفری و هزینه گاز به صورت متراژی می باشد.

هزینه های برق به صورت واحدی یا ثابت می تواند محاسبه می گردد.

سایر هزینه های ساختمان نیز ممکن است بصورت ثابت یا متغییر در شارژ ساختمان لحاظ گردد.

ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها در زمینه شارژ ساختمان

در ماده 4 این قانون که به قانون آپارتمان نشینی نیز مشهور است بصورت کلی به هزینه های مشترک آپارتمان اشاره شده است. متن این ماده بیان نموده است که : حقوق و تعهدات و بعلاوه سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به علت عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی نموده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره 1 (الحاقی 1376/03/11) - مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، اندازه سهم هر یک از مالکان یا استفاده نمایندگان را مشخص می نماید.

تبصره 2 (الحاقی 1376/03/11) - در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می گردد.

تبصره 3 (الحاقی 1376/03/11) - چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده نماینده یا استفاده نمایندگان است.

این ماده با تعریف کلی از قسمت های مشترک ساختمان و هزینه های آن ، وظیفه مشخص شارژ و نوع آن را به مدیر یا مدیران ساختمان سپرده است. اما در خصوص واحدهای خالی اظهار نظر صریحی ندارد.

شارژ واحد خالی از سکنه

حال که با تعریف شارژ ساختمان، نحوه محاسبه و ماده قانونی مربوط به آن آشنا شدیم باید به این سوال پاسخ بدهیم که آیا واحد های خالی هم باید شارژ پرداخت نمایند؟

با افزایش ساخت و ساز ها و سرمایه گذاری افراد در بخش ملک و املاک شاهد افزایش واحد های خالی از سکنه می باشیم که صرفاً جهت سرمایه گذاری افراد در بخش املاک ساخته شده اند . گاهاً ماه ها و سال ها این واحد ها خالی هستند و هیچ استفاده ای از آنها نمی گردد. حال سوال اینست که در این بین تکلیف شارژ این واحد ها چه می گردد ؟

طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها، پرداخت حق شارژ ساختمان از سوی مالکین آنها بصورت ماهانه الزامی است، چه از آن استفاده بگردد چه اینکه خالی بماند.

حق شارژ و تعمیرات ساختمان به بودن یا نبودن افراد ارتباط ندارد. با این حال برخی از هزینه ها مربوط به استفاده از واحد محسوب می گردد که در این صورت با خالی بودن واحد نباید لحاظ گردد. هزینه هایی نظیر آب، گاز و برق مشاع در صورتی که واحدی خالی از سکنه باشد قاعدتاً برای آن باید معاف گردد.

تعریف واحد خالی از سکنه

این سوال ممکن است در فکر هر کسی پیش بیاید که منظور از واحد خالی از سکنه چیست؟ آیا واحد خالی از سکنه به واحدی اطلاق می گردد که هنوز اجاره داده نشده است؟ یا این که مستاجری آن را اجاره نموده ولی در آن سکونت ندارد؟

این دو سوال ، پاسخ های متفاوتی دارد.

اگر واحدی هنوز اجاره داده نشده است و کسی در آن ساکن نیست ، هزینه شارژ آن با مالک است. حال اگر واحدی به وسیله مستاجری اجاره شده اما در آن ساکن نیست، اگر بین مالک و مستاجر در زمینه پرداخت شارژ ساختمان توافق گردد که مالک پرداخت کند با مالک و اگر توافق گردد که مستاجر پرداخت کند، این وظیفه برعهده مستاجر است.

آیا واحدهایی هم که خالی از سکنه هستند باید شارژ بپردازند؟

برخی از هزینه ها نیز هستند که ربطی به استفاده یا عدم استفاده از واحد آپارتمانی ندارند. این هزینه ها بصورت کلی به تمام آپارتمان مربوط است. بطور مثال هزینه دربان یا باغبان و یا نظافت چی که در این صورت اگر واحدی خالی از سکنه باشد باز هم باید این هزینه را بپردازد. پس می توان چنین گفت که بخشی از شارژ ساختمان ربطی به خالی بودن یا پر بودن واحد آپارتمان ندارد و باید به وسیله مالک پرداخت گردد. بعلاوه بخشی از شارژ بخاطر عدم استفاده از واحد آپارتمان قابل پرداخت نیست.

با تمام این موارد به علت این که قانون و ماده 4 آن، تصمیم گیری درباره نحوه محاسبه شارژ را به مدیران سپرده است می توان توافقی بین مدیران در جهت محاسبه شارژ واحد خالی را مدنظر قرار داد. مدیران با توجه به هزینه های مشترک و جاری ساختمان می توانند هزینه شارژ واحد خالی از سکنه را برآورد نموده و به مالک اعلام نمایند.

آیا مستاجر بدون سکونت هم باید شارژ پرداخت کند؟

در برخی قراردادها توافقانی در زمینه پرداخت شارژ به وسیله مستاجر صورت می گیرد. در چنین مواردی اگر مستاجر ساکن نگردد و پس از مدتی قرارداد به هر علتی فسخ گردد تکلیف شارژ مدت اجاره چه می گردد؟ مستاجری که مالک نیست و از منافع مشترک آپارتمان بعلت عدم سکونت و سپس فسخ قرارداد بی بهره است آیا باید باز هم شارژ پرداخت کند؟

به نظر می رسد در چنین مواردی مالک باید هزینه شارژ را بپردازد هر چند با مستاجر توافق نموده است. علت این استدلال این است که مستاجر هیچ منفعتی نبرده است حال آن که مالک به سبب مالکیت خود در واحدی از آپارتمان باید هزینه آن را بپردازد. توافقی که در قرارداد ذکر شده است پس از فسخ آن قابل اجرا نیست مگر این که مالک و مستاجر پس از فسخ قرارداد توافق نمایند که مستاجر هزینه شارژ را بپردازد.

نتیجه گیری:

با توجه به موارد بالا می توان چنین نتیجه گرفت که برخی هزینه ها به خالی بودن یا سکونت داشتن افراد در آپارتمان ربطی ندارد و باید پرداخت گردد. برخی از هزینه ها نیز به سبب عدم استفاده از آن نظیر آب یا گاز و … می تواند معاف باشد. با این حال مدیران تصمیم گیرنده اصلی در مشخص میزان شارژ ساختمان برای ساکنین هستند.

گاهاً در صورت عدم سکونت، با توافق مدیران و مالکین، می توان برخی از هزینه ها را در شارژ لحاظ نکرد ولی بطور کلی برخی از هزینه باید پرداخت گردد.

مدیران با توجه به هزینه ها و توافق بین شان می توانند هر یک از روش های محاسبه شارژ ساختمان را مد نظر قرار دهند.

پیشنهاد

اگر شما مدیر ساختمان هستید می توانید با مراجعه به اپلیکیشن خبرنگاران، شارژ هر یک از واحدها را بصورت مجزا محاسبه کنید و به مالک اعلام نمایید. بعلاوه برای آگاهی بیشتر از قوانین مربوط به شارژ ساختمان و نحوه محاسبه آن نیز این اپلیکیشن امکانات بی نظیری را در اختیار شما قرار می دهد.